김용범 ‘초고가 1주택 차등 과세’ 시사…오세훈 만나선 ‘공급’ 논의 정리

김용범 ‘초고가 1주택 차등 과세’ 시사…오세훈 만나선 ‘공급’ 논의 정리

정부가 부동산 세제 개편의 새 축을 예고했습니다. 김용범 청와대 정책실장이 19일 열린 업무보고에서 "다주택자와 1주택자를 달리 본다", "실거주 여부에 따라 차등 적용한다"는 원칙을 공개적으로 재확인한 겁니다. 단순한 입법 예고가 아니라 시장 규율의 큰 그림이 그려지고 있다고 봐도 무방합니다. 결국 이 정책의 향배에 따라 1주택자의 세금 부담과 다주택자의 매물 의사결정 모두 영향권에 들어옵니다.

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핵심 포인트 — "초고가 1주택이라도 실거주면 다르게 본다"는 원칙이 확정되면, 고가 아파트 보유자라면 보유세·양도세 부담이 한 단계 더 올라갈 가능성이 큽니다.

Q1. 김용범 실장이 정확히 뭐라고 했나

국정자원 보도자료와 동아닷컴 보도를 참조하면 핵심 메시지는 두 갈래입니다. 첫째는 보유·양도세의 과세 정상화, 둘째는 서울 주택 공급 확대입니다. "부동산 가격이 급등해 참 많은 국민께 죄송하다"는 발언도 함께 있어 정책 의지가 단순한 모멘텀 이상의 무게를 갖는다는 평가가 우세합니다. 각 부처 공식 보도자료에 따르면 이번 발언은 세제 개편 로드맵의 사전 신호탄 성격입니다.

잠깐요.

한 채만 가지고 있어도 비싸면 세금을 더 내야 한다는 얘기입니다. 게다가 단일종목 레버리지 상장지수펀드처럼 특정 자산에 과도하게 몰리는 투자 행태도 함께 규제 대상으로 거론됐습니다.

Q2. 그럼 일반 1주택자는 어떻게 되는 건가

"실거주용 한 채라도 초고가 주택은 다르게 봐야 한다"는 표현이 핵심입니다. 즉, 보유 주택이 실거주 목적일지라도 공시가·실거래가 기준 일정 금액을 넘는다면 별도 과세 구간이 생길 가능성이 높습니다. 정부는 "1주택자의 부담은 최소화하겠다"는 원칙도 반복적으로 밝히고 있어, 가격 기준선과 공제 폭이 동시에 설계될 전망입니다.

오래전부터 궁금했던 부분입니다.

저 역시 작년에 정부24에서 주민등록등본 떼보면서 부재생명주택 등록 절차를 확인한 적이 있는데, "실거주 여부"라는 한 단어가 양도세와 보유세를 가르는 결정적 기준이 되더라고요. 정책실장이 말한 "실거주와 비실거주 차등"은 결국 이 기준을 더 세밀하게 쪼개겠다는 신호입니다.

국세청 홈택스 자료를 참조하면, 현행법상 1주택 양도소득세는 기본공제 12만 원을 제외하면 장기보유특별공제율과 분리과세 여부에 따라 달라집니다. 여기에 "초고가 차등"이 추가되면, 단순 1주택자라도 9억 원·15억 원 같은 가격 구간을 기준으로 별도 세율이 적용될 수 있습니다.

Q3. 다주택 양도세 중과 유예는 이미 끝났나

네, 사실상 끝났다고 봐야 합니다. 정부24 안내에 따르면 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일부로 종료됐습니다. 다만 같은 기간 중 계약하고 잔금을 최대 6개월 안에 치르는 매물은 한시적 적용을 받습니다. 김 실장은 1월 인터뷰에서 "한두 달 정도 늦출 수도 있다"고 했지만, 최종적으로는 예정된 일자에 종료됐습니다.

결론부터 말하면, 5월 10일 이후 다주택자가 주택을 팔면 중과세율이 그대로 돌아옵니다. 취득가·보유기간에 따라 최대 65%까지 올라가던 시절의 부담 구조가 부활한 셈입니다.

Q4. 오세훈 시장은 왜 따로 만나야 하나

서울 주택 공급 물량 자체가 부족하다는 판단 때문입니다. 정책실장은 재개발·재건축을 "만능키"로 보지 않겠다는 입장을 분명히 했고, 동시에 준공업지역 재편·공급 확대 해법을 오세훈 시장과 직접 협의하겠다고 못박았습니다. 서울특별시청 공식 발표를 보면 서울시는 이미 공공주택 30만 호 등 공급 패키지를 내걸고 있는데, 중앙정부가 별도로 공급 의지를 재확인한 만큼 정책 시너지가 붙을 가능성이 있습니다.

참고로, 단순 인사 만남이 아닙니다.

부동산 시장에서 서울은 전국 시그널의 출발점이라, 시장 단독으로 풀 수 있는 문제는 거의 없습니다. 중앙의 세제 정상화와 서울의 공급 확대가 동시에 가야 비로소 가격이 잡힌다는 게 정부 계산으로 보입니다.

초고가 1주택 차등 과세의 예상 시나리오 정리

현재까지 발표된 흐름을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

구분	현행	개편 방향 (예상)	영향 받는 계층
1주택 보유세	일반 공시가 기준	초고가 구간 가산세 신설 가능	고가 아파트 실거주자
1주택 양도세	장기보유특별공제 최대 80%	가격 구간별 차등	비실거주 1주택자
다주택 양도세 중과	2026년 5월 9일 종료	부활	다주택자
서울 공급	기존 로드맵	준공업지역·재건축 규제 완화	실수요자·서울시민

출처: 정책실장 업무보고(2026-07-19), 기획재정부 세제개편 방향, 서울특별시 공공주택 계획(2026)

오늘 배운 것 핵심 정리

• 김용범 실장은 1·다주택, 실거주·비실거주, 일반·초고가의 3축 차등 과세 원칙을 명시했습니다.
• 다주택 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일부로 종료됐고, 이후 매물부터 중과세율이 적용됩니다.
• 오세훈 시장과의 별도 회동은 서울 주택 공급과 준공업지역 재편 해법을 찾기 위한 절차로 읽힙니다.
• 1주택자라도 고가 주택 보유자는 보유세·양도세 부담이 함께 늘어날 가능성이 큽니다.
• 정책 실행 전까지는 정부 공식 발표와 세법 개정안 입법예고문을 동시에 확인하는 습관이 필수입니다.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 중인 고가 아파트도 세금이 더 붙나 A. 현재로선 "다르게 본다"는 원칙만 공개됐고 구체적 기준선은 나오지 않았습니다. 다만 "실거주라도 초고가"라는 표현이 명시적으로 거론된 만큼, 가격 기준 초과 시 별도 세율 적용 가능성이 있습니다.

Q. 중과 유예가 끝났는데 매도는 언제까지 가능한가 A. 5월 9일 이전 계약 분에 한해 잔금을 6개월 내 치르면 유예 적용 대상입니다. 그 외 시점의 매도는 중과세율 재적용을 전제로 계산해야 합니다.

Q. 9억 원 이하 1주택자는 영향이 없나 A. 정책실장은 "1주택자 부담 최소화"를 강조했습니다. 현재로선 1주택자 대부분이 일반 구간에 머무를 가능성이 크지만, 향후 기준선이 어떻게 설정되는지에 따라 달라집니다.

Q. 재건축 규제 완화도 같이 나오나 A. 별도 회동에서 다뤄질 가능성이 큽니다. 다만 정책실장은 "재건축이 만능키는 아니다"라고 못박아, 전면 완화보다는 선별적 적용이 유력합니다.

Q. 일반 투자자는 어떻게 대비해야 하나 A. 홈택스에서 1주택 양도세 시뮬레이션을 직접 돌려보고, 정부24 공지사항과 기획재정부 세제개편 속보를 주기적으로 확인하는 것이 가장 현실적인 준비입니다.

오늘은 여기까지입니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요. 다음 글에서는 초고가 1주택 기준선이 발표될 경우 시나리오별 절세 전략을 한 번 다뤄보겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 고맙습니다. 궁금한 점은 댓글로 알려주세요.

#김용범 #초고가1주택 #차등과세 #오세훈 #부동산세제